空き家処分完全ガイド｜空き家の解体にかかる費用はいくら？解体費用の相場と自治体補助金の活用法

実家を相続したものの、住む予定がなく長年放置してしまっている──。そんな空き家が、税金や近隣トラブルの原因になっていませんか？

特に築年数の経った建物は、台風や地震などの自然災害により倒壊リスクが高まり、解体の必要性が高まるケースもあります。しかし、「費用がかかりそう…」「どこに相談すればいいのか分からない…」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

実は、各自治体では空き家の解体に補助金を出している制度があり、条件を満たせば数十万円の支援を受けられる可能性があります。

この記事では、空き家の処分に悩む方に向けて、解体までの流れと自治体の補助制度を分かりやすくご紹介します。

空き家の処分を考える前に知っておきたい基礎知識

空き家が増える背景とリスクとは？

近年、日本全国で空き家の増加が大きな社会問題となっています。総務省の統計によると、空き家の数は過去最多を更新し続けており、2040年には全住宅の3戸に1戸が空き家になるとも言われています。

特に地方では高齢化や人口減少に伴い、親から相続した実家が放置されるケースが増え、景観の悪化や治安の懸念、さらには倒壊や火災などのリスクも指摘されています。

「そのうち考えよう」と思っていても、空き家の管理には固定資産税や維持費がかかり、時間が経つほどに問題が複雑化してしまいます。そこで、今回は空き家の処分を検討するにあたって、最初に押さえておくべき基礎知識をまとめました。

処分前に考えるべきこと

感情的な側面

空き家には家族の思い出や歴史が詰まっています。「祖父母の思い出が残っている」「子どもの頃の記憶がよみがえる」など、感情的な理由から処分に踏み切れない方も少なくありません。

処分は無理に決める必要はありませんが、「何もしない状態」が続くと、いずれ管理不全による近隣トラブルや資産価値の下落につながる可能性があります。

法的な確認ポイント

空き家を処分する前に、以下のような法的な確認が必要です

• 相続登記は済んでいるか（2024年から義務化）
• 名義人が複数人いる場合、全員の同意が得られるか
• 建物や土地に抵当権や借地権などがついていないか

登記や権利関係が曖昧なままだと、売却も賃貸もスムーズに進みません。

現実的な判断ポイント

• 建物の老朽度や修繕の必要性
• 地域の需要（買い手・借り手の有無）
• 自分や家族の今後のライフプラン

放置せず、客観的に状況を把握することが第一歩です。

【章1】空き家処分の3つの選択肢（売却・賃貸・解体）

1. 売却する（空き家バンク・不動産業者）

もっともオーソドックスな処分方法は売却です。不動産会社に仲介を依頼する方法と、自治体が運営する「空き家バンク」を活用する方法があります。

• 不動産会社を通じて売却：都市部やアクセスの良い地域ではスムーズに売れることもあります。
• 空き家バンクに登録：地方の古民家などは、空き家バンクを通じて移住希望者にマッチすることも。

メリット：

• 一括で現金化できる
• 維持費や税金の負担から解放される

デメリット：

• 売却までに時間がかかる場合がある
• 売却価格が希望よりも低くなる可能性も

2. 賃貸に出す（定期借家契約・シェアハウス等）

「いずれ自分や子どもが住むかもしれない」「手放すのは抵抗がある」という場合は、賃貸として活用する選択肢もあります。

• 定期借家契約：契約期間を定めることで、戻りたいときに対応可能。
• シェアハウス・地域交流スペース化：空き家を改装して、地域貢献型の賃貸に。

メリット：

• 定期収入が得られる
• 思い出の家を残すことができる

デメリット：

• リフォーム費用がかかる
• 借主とのトラブルリスク

3. 解体して更地にする

老朽化が進んでいて住むのが難しい場合や、売却・賃貸も困難な場合は、思い切って解体するのも一つの手です。

• 建物を撤去して土地だけにすることで、売却しやすくなる場合も
• 更地にして駐車場や家庭菜園として活用することも可能

メリット：

• 倒壊などのリスクがなくなる
• 活用方法の自由度が上がる

デメリット：

• 解体費用（数十万〜百数十万円）が発生
• 固定資産税が6倍になる可能性（住宅用地特例の解除）

【章2】空き家処分にかかる費用と補助金制度のすべて

売却・賃貸・解体それぞれの費用目安

空き家を処分する際には、選択肢ごとにかかる費用が異なります。ここでは「売る」「貸す」「壊す」に分けて、費用の目安をご紹介します。

1. 売却にかかる費用

• 仲介手数料：売却額の3%＋6万円（税別）が一般的
• 測量・登記費用：10万〜30万円（必要な場合）
• リフォーム・クリーニング代：10万〜50万円程度

2. 賃貸にかかる費用

• リフォーム費用：20万〜100万円（内装や水回りの整備など）
• 設備点検・修繕：10万〜30万円
• 管理会社への委託料：月額賃料の5%〜10%

3. 解体にかかる費用

• 木造住宅（30坪）：約80万〜150万円
• 鉄骨造（S造）：約120万〜200万円
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：約150万〜250万円

【章3】解体費用の相場と自治体補助金の活用法

解体費用の相場と自治体補助金の活用法

空き家が老朽化していたり、売却・賃貸が難しい場合は、解体して更地にする選択肢もあります。ただし、解体には多くの費用がかかるため、自治体の補助金制度の活用が重要になります。

解体費用相場表（建物構造別・30坪＝約100㎡の目安）

建物の種類	解体費用の目安（税別）
木造住宅	約80万〜150万円
鉄骨造（S造）	約120万〜200万円
RC造	約150万〜250万円

補助金の申請ステップ（一般的な流れ）

1. 事前相談：市役所などの担当窓口に連絡し、対象となるか確認
2. 現地調査：自治体職員が建物の状況を確認
3. 書類提出：必要書類を提出（登記簿謄本、見積書、写真など）
4. 交付決定通知：補助金が認められれば通知が届く
5. 工事着工：交付決定後に工事開始（通知前に工事すると対象外）
6. 完了報告と補助金請求：工事終了後、報告書を提出し補助金請求

 注意点

• 補助金は着工前に申請しないと対象外になります。
• 市税などの滞納があると補助対象外になる場合があります。
• 予算枠が限られているため、早めの申請が推奨されます。
• 対象となる業者（市内業者限定など）に制限がある場合があります。

全47都道府県の空き家解体補助制度

 注意：各市町村ごとに異なります。必ずお住まいの地域の自治体にお問い合わせください。

【章4】解体後の土地活用と固定資産税対策

空き家を解体して更地にした後、放置してしまうと税負担が増加したり、雑草や不法投棄の温床になったりする恐れがあります。ここでは、解体後の土地活用と税対策についてご紹介します。

解体後の土地活用例

1. 月極駐車場

• アスファルト舗装や白線引きが必要だが、初期投資は比較的安価（20万〜50万円程度）
• 都市部や駅近であれば、地域によっては月数万円の安定収入が得られる
• コインパーキングや月極駐車場として運営可能。

2. トランクルーム・コンテナ貸し

• コンテナボックスを設置して、物置スペースとして貸し出す。
• 小規模な土地でも運用可能
• 高収益が見込めるが、設置や契約管理は業者との連携が必要

3. 資材置き場・貸地

• 建物を建てず、土地をそのまま貸す方式
• 初期投資が少なく、管理の手間も軽減される
• 月数千〜数万円程度の収益が見込める

4. 自家菜園・市民農園

• 自分で野菜を育てる家庭菜園。
• 地域住民に貸し出してコミュニティ形成にも活用可能
• 地域貢献と土地の維持管理の両立が可能。

5. 更地売却

• 買主が自由に建物を建てられるため、需要が高まるケースも
• 固定資産税増額前に売ることで、税負担を抑えられる

5. 売却する

• 活用が難しい場合は、思い切って売却するのも選択肢。
• 更地のほうが購入希望者の自由度が高く、売れやすい場合も。

固定資産税の注意点と対策

空き家がある状態では「住宅用地特例」により、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。 しかし、解体して更地にするとこの特例が適用されず、翌年度から税額が6倍になる可能性も。

対策：

• 更地後すぐに活用（駐車場など）することで、事業用地として軽減対象になることも
• 一部の住宅機能を残すと住宅扱いとして特例継続される可能性あり
• 相続税対策として小規模宅地等の特例（80%評価減）を活用する手も

空き家を解体した後も、土地の活用と税金の対策は重要なポイントです。 放置せず、早めに次の使い道を検討することで、資産としての価値を維持し、税負担を最小限に抑えることができます。

都道府県 補助制度 活用事例

北海道 老朽空き家解体補助金（札幌市） 上限50万円／工事費の1/2 高齢夫婦が老朽住宅を更地化し駐車場に転用
青森県 老朽危険家屋除却補助金（青森市） 上限100万円／除却費の1/2 実家の空き家を解体し家庭菜園に活用
岩手県 空家除却補助金（盛岡市） 上限60万円／解体費の1/2 地域住民の防災目的で老朽家屋を除去
宮城県 危険空家解体補助（仙台市） 上限70万円／3/5以内 隣地に迷惑をかけていた空き家を解体し売却
秋田県 空き家除却補助金（秋田市） 上限60万円 空き家を解体し自治体に貸与し防災倉庫設置

【章5】固定資産税の増額リスクとその対策

空き家を解体すると、「住宅用地特例」が解除され、土地にかかる固定資産税が6倍になる可能性があります。

固定資産税が増額される理由

• 空き家がある状態では、土地に住宅用地の軽減措置が適用されます。
• しかし、建物をすべて解体して更地になると、翌年度からこの軽減が解除。
• 小規模住宅用地（200㎡以下）であれば、1/6の軽減がなくなり、6倍の課税額に。

特定空家に指定されるリスク

放置された空き家が老朽化して倒壊の危険がある、衛生上問題がある、景観を損なうなどの状態になると、「特定空家」に指定される場合があります。

• 指定されると住宅用地特例の解除に加え、行政指導・勧告の対象に。
• 勧告が出されると、固定資産税が増額されるだけでなく、最終的には行政代執行による強制解体も。

一部を残すことのメリットと注意点

• 建物を完全に解体せず、一部でも住宅の形状を保つことで、住宅用地特例の継続が可能なケースがあります。
• ただし、無人で管理されていないと、かえって「特定空家」に指定されるリスクも。
• 一部残す場合も、定期的な管理や整備が必要です。

対策まとめ

対策方法	効果
更地後すぐに活用（駐車場・農園など）	事業用地として軽減措置対象に
建物の一部を残す（住宅機能を保つ）	固定資産税の軽減継続が可能
管理不全を防ぐ（草刈り・巡回など）	特定空家指定を回避できる
早期の売却	税負担を最小限に抑えられる

【章6】空き家税制と地域差のある制度解説

空き家に関する税制や行政対応は、全国一律ではなく、自治体によって異なります。

全国共通の制度

• 住宅用地特例：建物が住宅であれば、固定資産税の軽減措置が適用。
• 相続登記の義務化（2024年〜）：空き家の登記を放置すると罰則の可能性。

地域差が出る制度・対応

制度・対応内容	地域による違い
特定空家の認定基準	倒壊リスクや景観判断の基準が自治体で異なる
解体補助金制度	有無・金額・対象条件が異なる（例：上限50万〜100万円）
空き家バンク登録条件	建物の築年数・構造・立地などで差異あり
勧告までのステップ	指導→助言→勧告の流れや回数が異なる

自分の地域の制度を調べる方法

• 自治体の公式ホームページで「空き家 解体 補助金」「特定空家」「空家対策」などで検索
• 市区町村役場（資産税課・建築課・空家対策課）へ直接相談
• パンフレットやガイドラインの配布もあり

空き家を解体したあとの土地活用と税金対策は、将来的な負担やトラブルを防ぐうえで非常に重要です。地域によって制度や助成内容に違いがあるため、必ずお住まいの自治体の情報を確認し、計画的に進めましょう。

【章7】空き家処分の実務ガイド｜登記・相続・近隣対応・専門家選び

空き家の処分は、感情面や費用面だけでなく、実際の手続きや関係者との調整も大きなポイントになります。ここではスムーズな処分を進めるための実務面の注意点を解説します。

なぜ相続登記が重要か？

• 登記されていないと売却も解体もできない
• 名義が故人のままでは手続きが進まない
• 複数の相続人がいると後のトラブルの原因に

相続登記の義務化

2024年4月から、相続による不動産取得が発生した場合、3年以内の登記申請が義務となりました。

• 未登記のまま放置すると、10万円以下の過料（罰金）の可能性
• 名義が亡くなった親のままでは売却も解体も不可

登記に必要な基本書類

• 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、住民票除票
• 相続関係説明図
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書・委任状（司法書士依頼の場合）

司法書士に依頼すれば10万〜15万円程度で手続きを代行してもらえるケースが多く、専門家の活用がスムーズです。

【章8】近隣トラブル防止策（解体前の挨拶など）

近隣トラブルを防ぐための対応

空き家処分において、忘れがちなのが「近隣への配慮」です。

特に解体や工事が発生する場合、近所との信頼関係を維持するための対応が重要になります。

よくある近隣トラブル例

• 草木の侵入、落ち葉、景観悪化
• 不審者や動物の侵入による不安感
• 台風などで屋根や看板が飛ぶなどの被害
• 解体時の騒音・ホコリへの苦情

トラブルを防ぐための対応策

• 放置せず定期的な見回り・清掃を依頼
• 解体前に、近隣住宅へ「工事のお知らせ」を配布する
• 作業員のマナーや車両の駐車にも配慮
• 工期・作業時間・騒音の発生時間帯を明示する
• 事前に一言挨拶しておくことで印象が大きく変わる

「誠実な態度」と「事前説明」が最大の防衛策です。

【章9】専門家の選び方（不動産業者、行政書士、解体業者等）

空き家処分は一人で全て行うのは困難なため、適切な専門家を選んで相談・依頼することが成功のカギになります。

専門家一覧とその役割

専門家	役割
司法書士	相続登記、遺言書の相談・手続き
行政書士	各種書類作成、補助金申請サポート
不動産会社	売却や賃貸の仲介、空き家バンクの相談先にも
解体業者	建物の安全な撤去と見積もり比較
自治体相談窓口	解体補助金や税制相談など、初期の案内窓口として有効

選ぶときのポイント

• 地元で実績があるか（評判・口コミ）
• 費用や見積もりが明確か（相見積もり推奨）
• 補助金対象業者かどうか
• 信頼できる態度・説明力があるか
• 解体・売却など目的に応じた専門家を使い分ける

無料相談や初回面談をうまく活用して、相性を確かめましょう。

【章10】実際にあった体験談と失敗例からの学び

実際に空き家の売却・解体・活用を行った方の体験談と、よくあるトラブル事例を紹介します。意点を共有します。

【章11】Q&A：よくある疑問と対策まとめ

Q：空き家のまま放置すると本当に税金が上がる？

A：はい。 管理されていないと「特定空家」に指定され、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が外れて最大6倍になります。

Q：空き家を解体したら税金が増えるって本当？

A：本当です。 建物がなくなると住宅用地特例が外れ、翌年度から更地扱いで税額が増加します。ただし、駐車場などで「事業用地扱い」にすれば再度軽減されることも。

Q：親から相続した空き家をすぐ売りたい。まず何をすべき？

A：登記が完了しているかを確認してください。 名義が親のままでは売却できません。まずは司法書士に相談して相続登記を行いましょう。

Q：解体の補助金はどこに聞けばいい？

A：市区町村の建築課または空き家対策課です。 補助金制度の有無、金額、条件などは自治体ごとに異なるため、まずは自治体ホームページか窓口で相談を。

Q：解体業者ってどう選ぶの？

A：複数の業者に見積もりを取りましょう。 金額の比較だけでなく、説明の丁寧さ、対応スピード、補助金制度の経験なども大切です。

空き家処分を現実的に進めていくには、登記、近隣配慮、専門家の活用が欠かせません。法律や制度の改正も踏まえ、早めに準備することで後のトラブルや負担を軽減できます。

空き家処分チェックリスト

空き家の処分には、所有者の確認・相続登記、近隣への配慮、そして信頼できる専門家のサポートが不可欠です。特に登記義務化や補助金活用など、法律や制度の理解も重要です。

「なんとなく後回し」にしてしまいがちな空き家ですが、思い切って行動を起こすことで、経済的・精神的負担を大きく減らすことができます。

以下のチェックリストを活用し、空き家の処分に向けて必要な準備ができているかを確認しましょう。

✅ 空き家処分チェックリスト：各県ごとの補助金制度一覧

チェック項目	状況確認
相続登記が完了している	□ 済 □ 未
所有者が明確である	□ 済 □ 未
建物の老朽状態を確認済み	□ 済 □ 未
売却 or 解体 or 賃貸 の方針を決定	□ 済 □ 未
解体する場合、補助金制度を調査	□ 済 □ 未
近隣への説明・挨拶を済ませた	□ 済 □ 未
専門家に相談済み（司法書士、不動産等）	□ 済 □ 未
固定資産税の増額リスクを把握	□ 済 □ 未
更地活用のプランを考えている	□ 済 □ 未

このチェックリストを元に、不安が残る項目については再確認をおすすめします。必要に応じて、自治体の相談窓口や専門家へ相談しましょう。

空き家処分ガイド都道府県別　補助金制度一覧

最後に

空き家の処分は一度で完了するものではなく、調査・判断・手続きの連続です。

しかし、正しい情報と段取りがあれば、誰でもスムーズに進めることが可能です。

空き家を「問題」ではなく「資産」として活かすために、この記事を参考に、早めの準備を進めていきましょう。